Ratgeber
Verkaufskosten beim Immobilienverkauf in Gießen: Überblick zu Maklerprovision, Grundschuld, Energieausweis, Unterlagen, Darlehensablösung und möglichen Steuern. ჩასმული markdown
Harald Weber Immobilien-Service
Kurzantwort: Wer in Gießen eine Immobilie verkauft, sollte ohne eine mögliche Einkommensteuer grob mit 1,5 bis 5 Prozent des Verkaufspreises rechnen. Ob der eigene Wert am unteren oder oberen Rand liegt, hängt vor allem von der vereinbarten Maklerprovision, der Ablösung eines Darlehens und den für das Objekt noch zu beschaffenden Unterlagen ab. Hinzu kommen können die Löschung einer Grundschuld, ein Energieausweis und Kosten für die Vorbereitung. Eine Vorfälligkeitsentschädigung oder ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft kann die Rechnung erheblich vergrößern.
Dieser Ratgeber orientiert aus Maklersicht und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Gebühren und Vertragsfolgen sind objektspezifisch zu prüfen.
Die hessische Grunderwerbsteuer beträgt 6 Prozent und wird im Kaufvertrag üblicherweise dem Käufer zugewiesen. Dieser übernimmt meist auch Kaufvertrag, Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung. Verkäufer tragen regelmäßig die Freistellung ihres Eigentums, etwa die Löschung einer eigenen Grundschuld, sowie Energieausweis, fehlende Unterlagen, vereinbarte Courtage und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung oder Einkommensteuer. Laufende Objektkosten werden intern nach dem vereinbarten Besitzübergang abgerechnet.
Vertragliche Zuordnung und gesetzliche Außenhaftung sind nicht identisch. Bei der Grunderwerbsteuer können grundsätzlich die Beteiligten Steuerschuldner sein, obwohl der Vertrag die Zahlung dem Erwerber auferlegt. Die Kostenklausel sollte deshalb mit dem Notariat geklärt werden.
Eine gesetzlich festgelegte Courtage gibt es nicht. Die Verbraucherzentrale Hessen nennt je nach Ort häufig 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern schützen §§ 656c und 656d BGB Verbraucher: Bei Doppeltätigkeit müssen sich beide Seiten in gleicher Höhe verpflichten. Bei teilweiser Weitergabe darf die andere Seite höchstens die Hälfte der insgesamt vereinbarten Provision tragen; zuvor ist die Zahlung der zuerst verpflichteten Seite nachzuweisen.
Für Gießen gilt kein gesetzlicher Prozentsatz. Entscheidend ist die Vereinbarung im Maklervertrag.
Für den wirtschaftlichen Vergleich zählt der Nettoerlös. Beim Privatverkauf stehen dem eingesparten Honorar eigene Ausgaben und Zeit für Wertermittlung, Unterlagen, Anzeigen, Besichtigungen und Verhandlungen gegenüber. Beim Maklerverkauf wird der erzielte Preis um die vereinbarte Provision gekürzt.
Vor der Unterschrift sollten Vertragslaufzeit, Provision, Kostenverteilung und Tätigkeiten feststehen. Reservierungsgebühren in vorformulierten Verträgen sind nach der Verbraucherzentrale regelmäßig unwirksam. Für den Leistungsumfang zählt die individuelle Vereinbarung.
Ein abbezahltes Darlehen löscht die Grundschuld nicht automatisch. Benötigt werden eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung der Bank und der beglaubigte Eigentümerantrag. Bei einer Briefgrundschuld muss außerdem der Originalbrief vorliegen; fehlt er, kann ein gerichtliches Verfahren notwendig werden.
Anfallen können Notar- und Grundbuchgebühren sowie bei Treuhandauflagen eine weitere Notargebühr. Als grober Planungskorridor gelten 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Grundschuldnennbetrags; verbindlich ist die wertabhängige Rechnung.
Bei einer Grundschuld über 300.000 Euro ergibt dieser Korridor etwa 600 bis 1.200 Euro. Selbst wenn das Darlehen nur noch mit 20.000 Euro valutiert, bleibt für wertabhängige Löschungskosten der zu löschende Nennbetrag wichtig. Deshalb gehören aktueller Grundbuchauszug, Ablösesaldo, Löschungsunterlagen und ein möglicher Grundschuldbrief früh auf den Tisch.
Eine Abtretung statt Löschung kann Gebühren sparen, setzt aber passende Banken, Rang und Betrag voraus. Das ist früh mit Finanzierungspartnern und Notariat zu klären.
Die aktuelle amtliche Energienorm heißt Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG. Ein Energieausweis gilt nach § 79 grundsätzlich zehn Jahre, kann nach bestimmten Gebäudeänderungen aber früher ungültig werden. § 80 verlangt ihn beim Verkauf spätestens zur Besichtigung und seine Übergabe nach dem Kaufvertrag. § 87 regelt die Energiedaten in kommerziellen Anzeigen.
Ob ein Verbrauchs- oder Bedarfsausweis zulässig ist, richtet sich nach dem Gebäude. Für Wohnhäuser mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis erforderlich. Eine Ausnahme gilt, wenn das Haus schon bei Fertigstellung oder nach einer Modernisierung mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 erreicht. Bei neueren oder größeren Gebäuden kann je nach Situation ein Verbrauchsausweis genügen.
Verbrauchsausweise beruhen auf Verbrauchsdaten; einfache Angebote beginnen nach Angaben der Verbraucherzentrale teilweise knapp unter 100 Euro. Beim Bedarfsausweis werden Gebäudedaten umfangreicher bewertet. Sein Preis hängt von Größe, Heizsystem, Unterlagen und Vor-Ort-Aufnahme ab.
Versäumnisse sind kein bloßer Formfehler. Die einschlägigen Verstöße gegen Vorlage, Übergabe oder Pflichtangaben können nach § 108 GModG mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Für den Verkauf in Gießen sollte der Ausweis daher vor der ersten Anzeige geprüft oder beauftragt werden.
Unterlagen kosten relativ wenig, können aber Finanzierung und Terminplanung bestimmen. Benötigt werden je nach Objekt Grundbuchstand, Flächennachweise, Pläne, Genehmigungen und bei Wohnungseigentum Unterlagen der Gemeinschaft.
Für Gießener Immobilien sind mehrere Anlaufstellen eindeutig belegt:
Zusätzlich können Wohnflächenberechnung, Kopien, WEG-Unterlagen, Erbnachweis oder sachverständige Prüfung kosten. Verwalterentgelte und private Honorare benötigen ein konkretes Angebot.
Vor der Vermarktung lassen sich Abweichungen zwischen Bauakte, Bestand, Teilungserklärung und Flächenangaben klären, ohne einen Notartermin zu gefährden.
Läuft für die Immobilie noch ein Festzinsdarlehen, kann dessen vorzeitige Ablösung einen erheblichen Betrag auslösen. § 490 Absatz 2 BGB erlaubt die Kündigung eines grundpfandrechtlich gesicherten Darlehens bei berechtigtem Interesse, etwa weil die Immobilie anderweitig verwertet werden soll. Die Bank kann dann grundsätzlich den Schaden verlangen, der ihr durch die vorzeitige Beendigung entsteht.
Eine seriöse Planung arbeitet nicht mit pauschalen Prozentsätzen. Darlehenssaldo, Vertragszins, verbleibende Zinsbindung, Sondertilgungsrechte und Wiederanlagezinsen beeinflussen die Berechnung. Eigentümer sollten von ihrer Bank eine schriftliche Ablöseauskunft zu einem realistischen Stichtag anfordern und den Vertrag bei Zweifeln fachlich prüfen lassen.
Wichtig ist außerdem § 489 BGB: Nach zehn Jahren seit dem vollständigen Empfang des Darlehens kann ein gebundener Sollzins unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Wurde später eine neue Vereinbarung über Sollzins oder Rückzahlungszeit getroffen, kann stattdessen deren Datum maßgeblich sein. Ein Blick in den ursprünglichen Auszahlungsverlauf und spätere Prolongationen kann daher mehrere Tausend Euro Unterschied bedeuten.
Der geläufige Ausdruck „Spekulationssteuer“ bezeichnet keine eigene Steuerart. Gemeint ist Einkommensteuer auf den Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft. Nach § 23 EStG kann sie entstehen, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung nicht mehr als zehn Jahre liegen.
Das Gesetz nimmt zwei Eigennutzungskonstellationen aus: Entweder wurde die Immobilie zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, oder die Eigennutzung bestand im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren. Bei Erbschaft, Schenkung, zeitweiliger Vermietung, gemischter Nutzung oder abgetrennten Grundstücksteilen kann die Prüfung komplizierter werden.
Für die Zehnjahresfrist sind die bindenden Kauf- und Verkaufsverträge entscheidend, in der Praxis regelmäßig die notariellen Beurkundungen. Die Steuer wird nicht auf den gesamten Kaufpreis erhoben, sondern auf den nach den gesetzlichen Regeln ermittelten Gewinn. Anschaffungs- und Veräußerungskosten, frühere Abschreibungen und weitere Besonderheiten können ihn verändern. Deshalb gehört eine Steuerberatung vor die Preis- und Terminentscheidung, nicht erst vor die nächste Steuererklärung.
Je nach Zustand und Lebenssituation kommen weitere Positionen hinzu:
Bekannte wesentliche Mängel sind transparent zu dokumentieren. Nach § 444 BGB schützt der Haftungsausschluss nicht bei arglistigem Verschweigen oder einer übernommenen Beschaffenheitsgarantie.
Für eine Eigentumswohnung mit 460.000 Euro Verkaufspreis könnte eine Planungsrechnung so aussehen: 16.422 Euro Verkäufercourtage bei angenommenen 3,57 Prozent, 840 Euro für die Löschung einer Grundschuld über nominal 280.000 Euro bei angenommener Quote von 0,30 Prozent, 450 Euro für einen Bedarfsausweis, 250 Euro für Behörden- und Objektunterlagen, 350 Euro für eine neue Wohnflächenberechnung, 2.500 Euro für ausgewählte Kleinreparaturen und Vorbereitung sowie 1.800 Euro als angenommene Vorfälligkeitsentschädigung.
Die Ansätze ergeben 22.612 Euro, gerundet 4,9 Prozent. Vor Einkommensteuer blieben 437.388 Euro. Nur die Courtage ist aus Kaufpreis und Quote berechnet; alles Weitere sind Beispielannahmen, keine Kundenpreisliste oder externen Angebote.
Fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an, sinkt die Summe im Beispiel auf 20.812 Euro. Ist der Verkauf dagegen nach § 23 EStG steuerpflichtig, kann der Nettoerlös deutlich niedriger ausfallen. Genau deshalb sollte die steuerliche und finanzierungsbezogene Prüfung am Beginn des Verkaufsprozesses stehen.
Sinnvoll ist, Löschungsunterlagen und Grundschuldbrief früh zu suchen und Objektunterlagen zu vervollständigen. Bei Energieausweisen sollten Leistungsumfang und Angebote verglichen werden. Auch die Abstimmung mit Darlehenskündigungsrecht oder Veräußerungsfrist kann Kosten vermeiden.
Nicht sinnvoll sind fehlende Pflichtunterlagen, verschwiegene Mängel oder eine rein kosmetische Vorbereitung. Die größte wirtschaftliche Stellschraube bleibt ein nachvollziehbarer Marktpreis; spätere Nachverhandlungen können jede kleine Ersparnis übertreffen.
Gehen Sie diese zwölf Punkte durch, bevor Sie einen Angebotspreis festlegen:
Bei zehn bis zwölf geklärten Punkten ist die Kostenseite weitgehend vorbereitet; offene Beträge sollten dennoch mit aktuellen Angeboten ersetzt werden. Bei sechs bis neun geklärten Punkten lohnt es sich, die Lücken vor Veröffentlichung der Anzeige zu schließen. Sind weniger als sechs Punkte geklärt, ist der erwartete Nettoerlös noch zu unsicher für eine belastbare Preis- und Terminplanung.
Energieausweis, Unterlagen und Grundschuldlöschung sind gut planbar. Finanzierungs- und Steuerfolgen hängen von Vertrag und Nutzungsgeschichte ab. Frühe Prüfung schafft einen realistischen Nettoerlös.
Auch ein unpassender Angebotspreis kostet, obwohl er auf keiner Rechnung erscheint. Ohne belastbaren Originalbeleg lässt sich dieser Effekt nicht in eine pauschale Monats- oder Prozentformel pressen. Sachlich bleibt: Eine nachvollziehbare Bewertung schützt davor, Nachfrage durch Überpreis zu verlieren oder Vermögen durch einen zu niedrigen Ansatz zu verschenken.
Ohne eine mögliche Einkommensteuer ist eine grobe Orientierung von 1,5 bis 5 Prozent des Kaufpreises plausibel. Die tatsächliche Quote hängt vor allem von Courtage, Darlehensablösung, Grundschuld und fehlenden Unterlagen ab.
Die Käuferseite übernimmt nach üblicher Vertragsgestaltung die Kosten des Kaufvertrags und der Eigentumsumschreibung. Verkäufer tragen regelmäßig die Kosten für die Löschung eigener Belastungen; die konkrete Kostenklausel und gesetzliche Außenhaftung sollte das Notariat erläutern.
Sie ist frei verhandelbar.
Das richtet sich nach einem wirksamen Maklervertrag und dem erfolgreichen Nachweis oder der Vermittlung des notariellen Kaufvertrags. Bei einer Kostenweitergabe nach § 656d BGB muss die zuerst verpflichtete Seite ihre Zahlung nachweisen, bevor die andere Seite beansprucht werden kann.
Als grober Planungskorridor werden häufig 0,2 bis 0,4 Prozent des eingetragenen Nennbetrags verwendet. Verbindlich sind jedoch die wertabhängige Abrechnung nach dem GNotKG, die Grundbuchkosten und mögliche zusätzliche Notartätigkeiten.
Der Käufer erwartet in aller Regel eine lastenfreie Übertragung. Ob eine Grundschuld ausnahmsweise abgetreten oder übernommen werden kann, hängt von Rang, Betrag und Banken ab und muss mit Notariat und Finanzierungspartnern abgestimmt werden.
Ja, wenn die Grundschuld weiterhin eingetragen ist und für den Verkauf entfernt werden soll. Tilgung löscht die Grundschuld nicht automatisch; Löschungsbewilligung, Eigentümerantrag und gegebenenfalls der Grundschuldbrief bleiben erforderlich.
Einfache Verbrauchsausweise beginnen nach Angaben der Verbraucherzentrale teilweise knapp unter 100 Euro. Ein Bedarfsausweis ist wegen der umfangreicheren Datenerhebung meist teurer; ein konkretes Angebot hängt vom Gebäude und Leistungsumfang ab.
Verstöße gegen die einschlägigen Vorlage-, Übergabe- und Anzeigenpflichten können nach § 108 GModG mit einem Bußgeld bis 10.000 Euro geahndet werden.
Bei Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor November 1977 ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig, sofern das Gebäude nicht mindestens das Niveau der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht. In anderen Fällen kann ein Verbrauchsausweis zulässig sein.
Typisch sind Grundbuchauszug, Flächen- und Planunterlagen sowie bei Wohnungen die Unterlagen der Gemeinschaft. Je nach Objekt kommen Liegenschaftskarte, Baulastenauskunft, Bauakte, Altflächenauskunft oder Erbnachweis hinzu.
Gegenüber der Gemeinde gelten die steuerrechtlichen Regeln; intern rechnen die Vertragsparteien laufende Lasten üblicherweise ab dem vereinbarten Besitzübergang zeitanteilig ab. Entscheidend ist die Klausel im Kaufvertrag.
Wenn ein grundpfandrechtlich gesichertes Festzinsdarlehen wegen des Verkaufs vorzeitig beendet wird, kann die Bank ihren Schaden verlangen. Nach zehn Jahren seit vollständigem Darlehensempfang kann allerdings das Kündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist greifen.
Bei einem steuerpflichtigen privaten Veräußerungsgeschäft können unmittelbar zuordenbare Veräußerungskosten die Gewinnermittlung beeinflussen. Bei einem steuerfreien Verkauf ist die Behandlung anders; eine individuelle Steuerberatung ist deshalb erforderlich.
Manchmal, aber nicht pauschal. Kleine Maßnahmen können Präsentation und Prüfbarkeit verbessern; größere Arbeiten sollten nur nach Vergleich von Kosten, Zielgruppe und realistischem Mehrerlös beauftragt werden.
Ohne Besichtigung ist kein seriöser Ortspreis möglich. Volumen, Etage, Zugang, Trennung problematischer Stoffe und Entsorgungswege bestimmen das Angebot.
Eine feste Dauer wäre unseriös. Vollständige Unterlagen, marktgerechter Preis, Nachfrage, Finanzierung und rechtliche Besonderheiten bestimmen, wann beurkundet und gezahlt werden kann.
Es gibt dafür keinen festen Gebührensatz. Ein Überpreis kann passende Interessenten abschrecken, die Vermarktung verlängern und spätere Preisnachlässe provozieren; der mögliche Erlösverlust ist objektspezifisch.